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    Los alquileres subieron casi 20% desde que se promulgó la Ley de alquileres

    A fines de junio en Argentina se promulgó la Ley de Alquileres, que modificó el Código Civil y Comercial de la Nación y estableció nuevas reglas para los contratos de locación que benefician a los inquilinos. Sin embargo, todo indica que esta ley lo que generó fue el efecto contrario, y que nadie cumple mucho las leyes. Y es que según estudios del propio sector, los alquileres aumentaron 19.2% solo en los últimos 3 meses.

    Aunque se promulgó la ley, los alquileres subieron casi 20% en los últimos 3 meses.

    Dice un popular dicho que las normas están para romperlas, y en Argentina parece tarea fácil. Y es que aunque el pasado 30 de junio el Gobierno promulgó la Ley de Alquileres, que busca, entre otras cosas, beneficiar al inquilino, solo en los últimos 3 meses el precio de los mismos ha subido un 19.2% según constan varios informes.

    De acuerdo con el Index BA de agosto de Zonaprop, el mes que se promulgó la ley, es decir, en junio, los precios de los alquileres aumentaron un 6,5% frente a julio y acumulan una suba promedio de 19,2% en los últimos tres meses. Es decir que un departamento de dos ambientes que en mayo se alquilaba en promedio por $21.932, en agosto costaba $26.137.

    Además, de acuerdo con el índice de oferta de departamentos en alquiler en la ciudad de Buenos Aires que elabora Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, en agosto el volumen ofertado en ese portal cayó un 14% interanual, mientras que en el sitio Argenprop la caída fue del 24%.

    Otro ejemplo es el del sector inmobiliario respecto a los alquileres para la temporadada de verano, que aseguran que hubo un aumento en la demanda de propiedades para alquilar durante esa fecha. Según un informe elaborado por el Observatorio Inmobiliario de la Cámara Argentina de Servicios Inmobiliarios (Camesi), las casas con parque, piscina y tipo casa-quinta acaparan el mayor interés de las consultas.

    En ese sentido, el valor de los alquileres en zonas turísticas registra un incremento del 20% por ciento en relación a la temporada anterior, de acuerdo al relevamiento que se realizó entre 3.000 operadores del sector en todo el país. Sin embargo, desde el sector alegan que un 20% en un año, y teniendo en cuenta que es un alquiler temporario, los inquilinos los reciben como precios “razonables”, sobre todo cuando mucha gente quiere desconectarse del covid-19 y disfrutar del verano luego de más de 5 meses de encierro.

    Volviendo a los alquileres de departamentos en la Ciudad, según los índices de oferta el sector explica que el stock de departamentos en venta de a poco se está recuperando y vuelve a niveles pre-pandemia, mientras que la oferta de alquileres no llega a recuperarse.

    Y en esa línea, explican que probablemente hay una mayor rotación en alquileres y, a medida que ingresan propiedades, se alquilan más rápidamente. "De todas formas, la caída interanual en la cantidad de avisos es importante", explican desde el sector al diario La Nación.

    La ley de alquileres hizo que muchos propietarios dejen de alquilar su inmueble, por lo tanto, es mucho menos el abanico de posibilidades, y eso probablemente haya hecho que aumenten los precios.

    Por ejemplo, Gonzalo Villanustre, CIO de Argenprop, también observa una caída interanual en los departamentos que se ofrecen en alquiler en la ciudad de Buenos Aires, ya que en agosto del año pasado había 6.290 unidades ofertadas, mientras que al 1° de septiembre de este año había 4.531, explicó al mismo diario.

    “La demanda de alquiler tradicional viene subiendo mes a mes por menos oferta y por la necesidad de un espacio más grande para vivir y trabajar en cuarentena, combinado con la falta de crédito hipotecario”, señaló Villanustre, y agregó que una parte de lo que se ofrecía para alquiler tradicional migró al alquiler temporal, mientras que hay otros propietarios que suspendieron momentáneamente las publicaciones hasta ver qué pasa con la inflación. En ese sitio, en agosto de 2019 había 3.850 departamentos en alquiler temporal, y en septiembre de este año, 7.381.

    Por otro lado, fuentes del portal de alquileres Zonaprop también señalan que está creciendo la oferta de alquileres temporarios, y una hipótesis es que las unidades en alquiler tradicional se pasan a este mercado.

    “Desde marzo de 2020, por primera vez los avisos de alquileres temporales superan a los avisos de alquiler tradicionales. Actualmente, el 58% de la oferta es de alquiler temporal. Departamentos que se hubieran ofrecido en el mercado tradicional migran al temporal debido a los cambios contractuales derivados de la nueva ley, en especial la extensión de plazos (que dificulta una posterior venta por los próximos 3 años), y por la desconfianza en el coeficiente de indexación. Se firman secuencias de 3 o 4 contratos de corto plazo que generan compromisos de alquileres de 9, 12 o 18 meses”, explicaron.

    Por otro lado, si bien el aumento promedio de los alquileres desde la sanción de la ley es del 19,2%, hay barrios que están por encima de ese número como Caballito, con incrementos del 25,1%, y Núñez, con alzas del 21,9%.

    En tanto, en lo que va de 2020 el precio de los alquileres acumula una suba del 37,6%, el doble que la inflación para el mismo período y por encima del ajuste de los créditos UVA (22,8%).

    Si se detallan los valores de alquiler de acuerdo con los distintos barrios de la ciudad, Puerto Madero es el más costoso, con un precio medio de $55.173 por mes, seguido de Palermo ($32.312) y Núñez ($30.516). En la zona media de precios están Chacarita ($27.336), Saavedra ($26.200), Parque Chacabuco ($25.551), Monserrat ($23.793) y Santa Rita ($22.828). Los alquileres más económicos se encuentran en Mataderos ($20.194), Villa Luro ($19.714) y, por último, Villa Lugano ($15.659).

    Según los datos del Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC), en la Capital Federal residen cerca de tres millones de habitantes (2.890.151 personas), de los cuales el 35% alquila según datos de 2018, por lo que se estima que esta cifra subió aún más.

    Muchos propietarios no están alquilando sus inmuebles luego de que se promulgó la ley.

    Qué cambió con la Ley de alquileres:

    El Gobierno promulgó la Ley de Alquileres -sancionada el 11 de junio por la Cámara alta-, que establece nuevas reglas para los contratos de locación que benefician a los inquilinos, como el aumento de los años de duración de los convenios y la obligación de proponer dos garantías a elegir por el propietario.

    La Ley 27.551, que modifica el Código Civil y Comercial de la Nación, quedó promulgada a través del Decreto 580/2020, publicado el 30/06 en el Boletín Oficial. Había sido aprobada por 41 votos del oficialismo y sin la presencia de la oposición.

    Los puntos principales de la nueva legislación

    • El mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente.

    • El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.

    • El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

    • Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del locatario. Las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.

    • Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.

    • La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.

    • En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.).

    • Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.

    • Respecto a la actualización monetaria/indexación, la nueva ley excluye a los contratos de locación de los arts. 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad 23.928.

    • En la fijación del valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).

    • Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.

    • Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.

    • Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.

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    A fines de junio en Argentina se promulgó la Ley de Alquileres, que modificó el Código Civil y Comercial de la Nación y estableció nuevas reglas para los contratos de locación que benefician a los inquilinos. Sin embargo, todo indica que esta ley lo que generó fue el efecto contrario, y que nadie cumple mucho las leyes. Y es que según estudios del propio sector, los alquileres aumentaron 19.2% solo en los últimos 3 meses.

    Aunque se promulgó la ley, los alquileres subieron casi 20% en los últimos 3 meses.

    Dice un popular dicho que las normas están para romperlas, y en Argentina parece tarea fácil. Y es que aunque el pasado 30 de junio el Gobierno promulgó la Ley de Alquileres, que busca, entre otras cosas, beneficiar al inquilino, solo en los últimos 3 meses el precio de los mismos ha subido un 19.2% según constan varios informes.

    De acuerdo con el Index BA de agosto de Zonaprop, el mes que se promulgó la ley, es decir, en junio, los precios de los alquileres aumentaron un 6,5% frente a julio y acumulan una suba promedio de 19,2% en los últimos tres meses. Es decir que un departamento de dos ambientes que en mayo se alquilaba en promedio por $21.932, en agosto costaba $26.137.

    Además, de acuerdo con el índice de oferta de departamentos en alquiler en la ciudad de Buenos Aires que elabora Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, en agosto el volumen ofertado en ese portal cayó un 14% interanual, mientras que en el sitio Argenprop la caída fue del 24%.

    Otro ejemplo es el del sector inmobiliario respecto a los alquileres para la temporadada de verano, que aseguran que hubo un aumento en la demanda de propiedades para alquilar durante esa fecha. Según un informe elaborado por el Observatorio Inmobiliario de la Cámara Argentina de Servicios Inmobiliarios (Camesi), las casas con parque, piscina y tipo casa-quinta acaparan el mayor interés de las consultas.

    En ese sentido, el valor de los alquileres en zonas turísticas registra un incremento del 20% por ciento en relación a la temporada anterior, de acuerdo al relevamiento que se realizó entre 3.000 operadores del sector en todo el país. Sin embargo, desde el sector alegan que un 20% en un año, y teniendo en cuenta que es un alquiler temporario, los inquilinos los reciben como precios “razonables”, sobre todo cuando mucha gente quiere desconectarse del covid-19 y disfrutar del verano luego de más de 5 meses de encierro.

    Volviendo a los alquileres de departamentos en la Ciudad, según los índices de oferta el sector explica que el stock de departamentos en venta de a poco se está recuperando y vuelve a niveles pre-pandemia, mientras que la oferta de alquileres no llega a recuperarse.

    Y en esa línea, explican que probablemente hay una mayor rotación en alquileres y, a medida que ingresan propiedades, se alquilan más rápidamente. "De todas formas, la caída interanual en la cantidad de avisos es importante", explican desde el sector al diario La Nación.

    La ley de alquileres hizo que muchos propietarios dejen de alquilar su inmueble, por lo tanto, es mucho menos el abanico de posibilidades, y eso probablemente haya hecho que aumenten los precios.

    Por ejemplo, Gonzalo Villanustre, CIO de Argenprop, también observa una caída interanual en los departamentos que se ofrecen en alquiler en la ciudad de Buenos Aires, ya que en agosto del año pasado había 6.290 unidades ofertadas, mientras que al 1° de septiembre de este año había 4.531, explicó al mismo diario.

    “La demanda de alquiler tradicional viene subiendo mes a mes por menos oferta y por la necesidad de un espacio más grande para vivir y trabajar en cuarentena, combinado con la falta de crédito hipotecario”, señaló Villanustre, y agregó que una parte de lo que se ofrecía para alquiler tradicional migró al alquiler temporal, mientras que hay otros propietarios que suspendieron momentáneamente las publicaciones hasta ver qué pasa con la inflación. En ese sitio, en agosto de 2019 había 3.850 departamentos en alquiler temporal, y en septiembre de este año, 7.381.

    Por otro lado, fuentes del portal de alquileres Zonaprop también señalan que está creciendo la oferta de alquileres temporarios, y una hipótesis es que las unidades en alquiler tradicional se pasan a este mercado.

    “Desde marzo de 2020, por primera vez los avisos de alquileres temporales superan a los avisos de alquiler tradicionales. Actualmente, el 58% de la oferta es de alquiler temporal. Departamentos que se hubieran ofrecido en el mercado tradicional migran al temporal debido a los cambios contractuales derivados de la nueva ley, en especial la extensión de plazos (que dificulta una posterior venta por los próximos 3 años), y por la desconfianza en el coeficiente de indexación. Se firman secuencias de 3 o 4 contratos de corto plazo que generan compromisos de alquileres de 9, 12 o 18 meses”, explicaron.

    Por otro lado, si bien el aumento promedio de los alquileres desde la sanción de la ley es del 19,2%, hay barrios que están por encima de ese número como Caballito, con incrementos del 25,1%, y Núñez, con alzas del 21,9%.

    En tanto, en lo que va de 2020 el precio de los alquileres acumula una suba del 37,6%, el doble que la inflación para el mismo período y por encima del ajuste de los créditos UVA (22,8%).

    Si se detallan los valores de alquiler de acuerdo con los distintos barrios de la ciudad, Puerto Madero es el más costoso, con un precio medio de $55.173 por mes, seguido de Palermo ($32.312) y Núñez ($30.516). En la zona media de precios están Chacarita ($27.336), Saavedra ($26.200), Parque Chacabuco ($25.551), Monserrat ($23.793) y Santa Rita ($22.828). Los alquileres más económicos se encuentran en Mataderos ($20.194), Villa Luro ($19.714) y, por último, Villa Lugano ($15.659).

    Según los datos del Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC), en la Capital Federal residen cerca de tres millones de habitantes (2.890.151 personas), de los cuales el 35% alquila según datos de 2018, por lo que se estima que esta cifra subió aún más.

    Muchos propietarios no están alquilando sus inmuebles luego de que se promulgó la ley.

    Qué cambió con la Ley de alquileres:

    El Gobierno promulgó la Ley de Alquileres -sancionada el 11 de junio por la Cámara alta-, que establece nuevas reglas para los contratos de locación que benefician a los inquilinos, como el aumento de los años de duración de los convenios y la obligación de proponer dos garantías a elegir por el propietario.

    La Ley 27.551, que modifica el Código Civil y Comercial de la Nación, quedó promulgada a través del Decreto 580/2020, publicado el 30/06 en el Boletín Oficial. Había sido aprobada por 41 votos del oficialismo y sin la presencia de la oposición.

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    • Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.

    • Respecto a la actualización monetaria/indexación, la nueva ley excluye a los contratos de locación de los arts. 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad 23.928.

    • En la fijación del valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).

    • Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.

    • Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.

    • Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.

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